Da substituição de materiais a importantes intervenções estruturais, as reformas em imóveis exigem muita atenção e cuidado. Especialmente aquelas realizadas em apartamentos e áreas comuns dos edifícios, pois podem colocar em risco a segurança de todos os moradores do condomínio. A legislação brasileira, bastante criteriosa, determina as obrigatoriedades para cada tipo de obra. E, também, as responsabilidades de cada agente: morador, síndico, construtora e responsável técnico.

Quem está planejando uma reforma deve ter em mente quais são as atividades que só podem ser realizadas por profissional devidamente habilitado. São elas:

• construção ou demolição de paredes e divisórias;
• substituição de revestimentos (pisos, paredes, tetos);
• abertura ou fechamento de vãos;
• alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• instalação de mobiliário fixo.

O primeiro passo do proprietário do imóvel deve ser, então, a contratação de um profissional habilitado. Ele será o responsável técnico pela obra. E deverá cumprir o plano de reforma, as normas internas do condomínio, se for o caso, e a legislação vigente.

“A integração de ambientes é um desejo muito comum entre os moradores. Porém, não se trata de uma simples derrubada de paredes divisórias. Essa intervenção é muito importante, pois é preciso identificar pilares e vigas para preservar a integridade da estrutura”, alerta a arquiteta Silvana Margarin, sócia do escritório Calli Arquitetura, da Grande Florianópolis. Segundo ela, pelo mesmo motivo, a instalação de mobiliário fixo deve ser feita por profissional habilitado. O objetivo é evitar o comprometimento das instalações e garantir a segurança do usuário em relação à fixação dos móveis em estruturas adequadas.

Outra intervenção comum que requer atenção redobrada é a integração da sacada à área social do apartamento. “Tanto o fechamento e o envidraçamento de sacadas como o nivelamento do piso devem ser executados com autorização do responsável pelo projeto estrutural do edifício, a partir da elaboração de um laudo. Isso porque esses elementos vão provocar aumento de peso na estrutura”, alerta o arquiteto Rafael Caramori, também sócio da Calli Arquitetura.

Norma de Reformas

Os requisitos exigidos para antes, durante e depois de uma reforma em uma unidade habitacional ou em um prédio estão especificados na Norma de Reformas da ABNT. Ela foi publicada originalmente em 2014 e atualizada no ano seguinte, após consulta pública. Na atualização, foi atribuída responsabilidade ao arquiteto e urbanista e/ou engenheiro responsável técnico pelo projeto e pela obra. Anteriormente, estava vinculada à aprovação do síndico/administrador ou responsável legal da edificação.

A Norma estabelece que toda obra de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo de garantia do imóvel. Após esse prazo, é exigido laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário.

O desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, e de mais dois prédios, no centro do Rio de Janeiro, em 25 de janeiro de 2012, motivou a criação da NBR 16.280. Em decorrência de reformas irregulares no Liberdade, o acidente provocou a morte de 17 pessoas, além de mais cinco desaparecidos.

Prevenção e segurança

Os requisitos estabelecidos na Norma, contudo, não só objetivam a garantia da segurança da edificação, do entorno e de seus usuários, como, também, a atenção às características originais da edificação, a prevenção de perda de desempenho nos sistemas e elementos em virtude de intervenções, o registro documental da situação da edificação e a supervisão técnica do processo, protegendo os usuários de eventuais danos e prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reformas. O atendimento à norma, ainda que ela não tenha a mesma força de Lei, será determinante na identificação dos responsáveis por eventuais prejuízos causados pela reforma.

“É fundamental que os proprietários de imóveis entendam a diferença entre reforma, reparo e manutenção, e compreendam a importância da contratação de um responsável técnico quando a obra implicar modificações na área construída, estrutura, compartimentação e/ou volumetria”, ressalta Rafael Caramori.

Como fonte de consulta, Silvana recomenda o Manual de Condomínios elaborado pela AsBEA/SC, entidade da qual a Calli Arquitetura faz parte. “Produzido com base nas diversas normas e leis relacionadas ao setor, esse manual traz orientações de processos de obras e reformas, detalhando as etapas e as incumbências e encargos de cada agente envolvido”, explica a arquiteta. O Manual de Condomínios está disponível gratuitamente no site da entidade. Clique aqui e acesse.

Na imagem, sacada de um apartamento em Florianópolis, projetado pela Calli Arquitetura.
(Foto: Mariana Boro | Acervo Calli Arquitetura)